Warning: file_get_contents(./cache/production/serial/cf2a0aac40b134b3325b52d53141e911): failed to open stream: No such file or directory in /usr/www/users/toplea/businessviews.com.ua/lib/Core/webtCache.inc.php on line 982

Warning: session_name(): Cannot change session name when headers already sent in /usr/www/users/toplea/businessviews.com.ua/lib/Core/webtUser.inc.php on line 1298

Warning: session_cache_limiter(): Cannot change cache limiter when headers already sent in /usr/www/users/toplea/businessviews.com.ua/lib/Core/webtUser.inc.php on line 1299

Warning: session_start(): Cannot start session when headers already sent in /usr/www/users/toplea/businessviews.com.ua/lib/Core/webtUser.inc.php on line 1305

Warning: session_name(): Cannot change session name when headers already sent in /usr/www/users/toplea/businessviews.com.ua/lib/Core/webtUser.inc.php on line 1298

Warning: session_cache_limiter(): Cannot change cache limiter when headers already sent in /usr/www/users/toplea/businessviews.com.ua/lib/Core/webtUser.inc.php on line 1299

Warning: session_start(): Cannot start session when headers already sent in /usr/www/users/toplea/businessviews.com.ua/lib/Core/webtUser.inc.php on line 1305

Warning: session_name(): Cannot change session name when headers already sent in /usr/www/users/toplea/businessviews.com.ua/lib/Core/webtUser.inc.php on line 1298

Warning: session_cache_limiter(): Cannot change cache limiter when headers already sent in /usr/www/users/toplea/businessviews.com.ua/lib/Core/webtUser.inc.php on line 1299

Warning: session_start(): Cannot start session when headers already sent in /usr/www/users/toplea/businessviews.com.ua/lib/Core/webtUser.inc.php on line 1305

Warning: session_name(): Cannot change session name when headers already sent in /usr/www/users/toplea/businessviews.com.ua/lib/Core/webtUser.inc.php on line 1298

Warning: session_cache_limiter(): Cannot change cache limiter when headers already sent in /usr/www/users/toplea/businessviews.com.ua/lib/Core/webtUser.inc.php on line 1299

Warning: session_start(): Cannot start session when headers already sent in /usr/www/users/toplea/businessviews.com.ua/lib/Core/webtUser.inc.php on line 1305

Warning: session_name(): Cannot change session name when headers already sent in /usr/www/users/toplea/businessviews.com.ua/lib/Core/webtUser.inc.php on line 1298

Warning: session_cache_limiter(): Cannot change cache limiter when headers already sent in /usr/www/users/toplea/businessviews.com.ua/lib/Core/webtUser.inc.php on line 1299

Warning: session_start(): Cannot start session when headers already sent in /usr/www/users/toplea/businessviews.com.ua/lib/Core/webtUser.inc.php on line 1305

Warning: Cannot modify header information - headers already sent by (output started at /usr/www/users/toplea/businessviews.com.ua/lib/Core/webtCache.inc.php:982) in /usr/www/users/toplea/businessviews.com.ua/lib/Modules/oSeoOptimizer/oSeoOptimizer.inc.php on line 343

Warning: Cannot modify header information - headers already sent by (output started at /usr/www/users/toplea/businessviews.com.ua/lib/Core/webtCache.inc.php:982) in /usr/www/users/toplea/businessviews.com.ua/lib/Modules/oSeoOptimizer/oSeoOptimizer.inc.php on line 344

Warning: Cannot modify header information - headers already sent by (output started at /usr/www/users/toplea/businessviews.com.ua/lib/Core/webtCache.inc.php:982) in /usr/www/users/toplea/businessviews.com.ua/lib/Core/webtIO.inc.php on line 168
На що звертати увагу при виборі квартири — повний перелік критеріїв

На що звертати увагу при виборі квартири — повний перелік критеріїв

Купівля квартири — як весілля: переважно відбувається раз у житті, треба врахувати багато нюансів, як організовувати — невідомо, багато що може піти не так, як задумано, до того ж всі знайомі активно поспішають зі своїми порадами. Ми з “Ощадбанком” підготували дієвий інструмент аналізу твоїх побажань, співставлення їх з дійсністю і порівняння різних квартир та одного будинку з іншим. Він здатен зекономити тижні й надасть процесу вибору житла впорядкованості.

Обираючи житло, ти ставиш собі питання на зразок "що краще — купувати на первинному ринку чи вторинному?", "важливіше тихий район чи багато ТРЦ поруч?", а також багато подібних. 

 

Ми нарахували 28 параметрів, за якими можна оцінити житло. Вони стосуються розташування будинку, його внутрішніх параметрів, стану квартири, інфраструктури довкола, фінансових та юридичних питань.

 

А пропозицій на ринку насправді набагато більше.

 

На питання, що вказані на початку статті, немає єдиної правильної відповіді. Хтось переконаний, що житло потрібно купувати лише на первинці. Але у великої кількості інвесторів у первинний ринок виникають такі проблеми з забудовниками, які невчасно здають будинки чи зникають з грошима, що потім вони розуміють: варто було купувати квартиру у вже зданому будинку, хоч це і дорожче. Та й будинки, яким 10-15 років, часто цілком пристойні, їх не можна порівняти з "убитими" хрущівками. Або будинок на околиці цілком може бути так вдало поєднаний транспортом із центром міста, що про відірваність від тусовок не буде й мови.

 

Що ж саме при виборі житла важливо для тебе? 

Повний перелік критеріїв, щоб оцінити квартиру чи забудовника 

Ми звели їх у просту табличку-шпаргалку. В ній ти можеш поставити для кожного критерію бали і за їх сумою оцінити кожне житло. Табличка допоможе порівняти різні пропозиції між собою, оцінити, наскільки один варіант кращий за інший, зробити вибір, який підходить саме тобі. З нею ти можеш не тримати в голові всі свої побажання та пропозиції забудовників і звільнити час для чогось більш корисного. 

 

як вибрати квартиру?

 

Також ми детальніше описали деякі важливі та неочевидні аспекти, про які не варто забувати, коли ти готовий викласти мільйон чи більше гривень за квартиру. 

Неочевидне при придбанні квартири, на що потрібно звернути увагу

Етап, на якому продають квартири що він пізніший, то менше твій ризик як покупця (але тим більша ціна)

Деякі забудовники продають квартири відразу на старті будівництва, коли є лише котлован. Інші — коли будинок вже побудований і всередині йдуть оздоблювальні роботи. Більшість забудовників обирають перший варіант. Це особливість ринку, зумовлена тим, що для зведення одного будинку потрібні мільйони доларів, тож забудовник отримує додатковий капітал, який інвестує у будівництво. 

 

Покупка на ранніх етапах має свої особливості. По-перше, такі квартири дешевші, бо вони ще фактично не побудовані (тому продаж оформлюється не через стандартну угоду купівлі-продажу, а через спеціально призначені для цього види договорів). 

 

вартість квартири в Києві

 

По-друге, придбання на ранніх етапах більш ризикове. Можна довше очікувати на завершення будівництва, якщо забудовник вибивається з графіка. Також менша ймовірність того, що у випадку кризи та банкрутства забудовника його проєкт підхопить та завершить інший. Врешті-решт, на ранніх етапах більший ризик натрапити на компанію-шахрайку, яка від самого початку не збиралася завершувати будівництво. 


Словом, що пізніший етап будівництва, то менша ймовірність того, що з ним можуть виникнути проблеми. 

 

Та це жодним чином не означає, що потрібно відмовитися від купівлі житла на етапі котловану чи кількох поверхів. Ранній продаж не робить такий об’єкт автоматично менш надійним. Просто в українських реаліях об’єкти, які продаються рано, та їхніх забудовників потрібно аналізувати уважніше. 

 

Це можна зробити самостійно або за допомогою банку, який надає іпотечний кредит. 

Фінансова звітність забудовника — щоб переконатись, що він встоїть під час кризи

Її варто проаналізувати, щоб зрозуміти, чи є у забудовника запас міцності на випадок непередбачуваних обставин — чи зможе він добудувати житло під час чергової кризи або невдалих продажів (тобто відсутності фінансування від інвесторів). 

 

До звітності входять Звіт про фінансові результати, Звіт про рух грошових коштів та Баланс. Хтось із забудовників розміщує їх у себе на сайті, когось потрібно просити у відділі продажу. 

 

Хоча відразу повинні сказати: більшості людей таблички звітності нічого не скажуть. А крім того, забудовник може відмовити у наданні таких документів. Якщо ти все ж отримав звітність, знайди того, хто знається на фінансах підприємства і може проаналізувати фінансовий стан компанії.

Генеральний план міста та детальний план території — щоб зрозуміти, як місцева влада бачить майбутнє району 

Такі документи є у кожному місті. Їх корисно переглянути, щоб розуміти, що в майбутньому відбуватиметься навколо будинку, та переконатись, що він зводиться на землі, що для цього призначена, а не на території охоронної зони пам’ятки архітектури чи зеленої зони. 

 

Вони затверджуються місцевою владою і регулюють призначення різних територій: де буде житлова забудова, де місце для зеленої зони, а де для промислової, де планується школа, де транспортна розв’язка та чи буде поруч із домом громадський транспорт і т. ін. Ці документи мають бути опубліковані на сайтах місцевого самоуправління. 

 

Скажімо, Генеральний план Києва виглядає отак: це велика кількість тематичних карт та текстових документів, які описують призначення територій. 

 

Генеральний план Києва



Карта транспорту (без конкретних маршрутів)

Генеральний план Києва 2

 

Карта забудови Києва

 

Генеральний план Києва 3

 

А детальні плани територій деталізують Генеральний план. Скажімо, ось карта шкіл Дарницького району Києва (в тому числі майбутніх). 

 

детальний план території

Юридична перевірка забудовника 

Детальне вивчення забудовника — справа не така вже й проста, на неї можна витратити кілька днів, але після цього ти будеш знати, чи безпечно купувати квартиру в цьому будинку. Бо якщо з документами все добре, ймовірність того, що забудовник закине роботу, зникне з грошима чи влада через суд скасує будівництво через порушення — мінімальні. 

 

На Кадастровій карті можна дізнатися, чи земельна ділянка під будинком призначена для будівництва та хто її власник. Якщо вона призначена не для будівництва житлової споруди, а для чогось іншого, зведення будинку незаконне. Якщо власником є не забудовник, а інша особа, потрібно отримати у відділі продажу договір про оренду/користування/суперфіцій (право користування для забудови). 

 

У Реєстрі судових справ дізнаємось, які суди йдуть проти забудовника. Сам факт наявності судових справ ще не означає, що з забудовником не можна мати справу, бо проти великих компаній позиваються завжди. А от їх детальне вивчення підкаже вірне рішення. Якщо суд стосується ділянки, на якій ведеться будівництво і де ти збираєшся купити квартиру, — це сигнал тривоги. Якщо є справи, пов’язані з тим, що будинок не введено в експлуатацію, або відмовою забудовника виконувати якісь інші свої обов’язки, також добре подумай, чи варто довіряти йому власні кошти. 

 

На сайті Портал державної електронної системи у сфері будівництва можна отримати інформацію про наявність у забудовника ліцензій, дозволів та іншої документації. 

 

Детальне вивчення забудовника — тема для окремої статті, яку ми незабаром напишемо. Тут ми лише тезово вказали, яку інформацію шукати та де саме. 

Перевірка продавця-фізособи (для квартири на вторинному ринку)

Людину, яка продає квартиру на вторинці, також треба перевіряти. Інакше щасливий, але неуважний покупець може стати жертвою шахраїв, які продали квартиру, але "забули" розповісти її історію.  

 

Документи, які підтверджують право власності продавця на житло. Їх може бути багато, і повний перелік наведено тут. Потрібно вимагати оригінали цих документів. Спроба продати квартиру, якою продавець не володіє, — шахрайство, і така покупка не буде визнана судом, навіть якщо суд шахрая покарає. 

 

Судові рішення щодо квартири. Наявність таких рішень — знак того, що її історію треба вивчити детальніше. Знайти їх можна у тому ж Реєстрі судових рішень

 

Державний реєстр речових прав на нерухоме майно. З нього можна дізнатись, хто є власником квартири, чи є на ній іпотека або арешт. Процедура платна, але коштує всього 20 гривень, і всі дані можна отримати онлайн. Інструкцію про те, як отримати дані, можна прочитати тут. Якщо даних у реєстрі немає, звернися до місцевого БТІ, вони є там (тому що реєстр працює лише з 2013 року). 

 

У Центрі надання адміністративних послуг можна отримати довідку про те, що у квартирі зареєстрований лише власник. Але взяти довідку може лише він чи довірена особа, тому до ЦНАПу треба йти разом. Аналіз судових рішень доводить, що якщо у квартирі зареєстрований хтось із сім’ї колишніх власників, факт твоєї покупки не є автоматичною причиною виселити їх. 

 

Стан квартири і будинку та цінову політику продавця також треба перевірити, особливо якщо ціна низька: з'ясувати, які перекриття, шумоізоляція, комунікації, чи немає щурів та тарганів. Розв’язувати проблеми потім може бути дорожче, ніж купити квартиру в нормальному стані. Найкраще звернутися до компаній, які професійно займаються оцінюванням квартир: спеціалісти знають, що треба перевірити та яка ринкова ціна конкретного житла.  

Додатковий аргумент — наявність банку-партнера, який видає іпотечний кредит. Тому що він вже перевірив надійність забудовника  

Навіть людині, яка знає, що треба перевіряти, складно розібратись у всіх юридичних та фінансових нюансах. Але цей процес значно спрощується, якщо ти купуєш квартиру в іпотеку. Банки не видають іпотеку на будь-яке житло, а лише на те, яке будує чи продає їхній партнер. Тому кожен забудовник, який хоче, щоб банк видавав кредити під заставу його житла, повинен пройти сувору перевірку і отримати статус партнера. Ось як така перевірка виглядає в "Ощадбанку". 

 

Якщо йдеться про видачу кредитів на житло на первинному ринку: 

 

1. Банк перевіряє установчі документи забудовника: чи така юридична особа існує, чи правильно зареєстрована і т. ін. Тобто чи має вона право взагалі вести бізнес. 

2. Також перевіряються документи щодо будинку: чи має право забудовник використовувати земельну ділянку, чи оформлені дозволи та ліцензії. 

3. Також "Ощадбанк" отримує матеріали про те, що саме побудується: яким буде будинок, скільки поверхів, як він виглядатиме. 

4. Ще один аспект перевірки — фінансова звітність.

5. Останній момент — це перевірка схеми продажу: чи законна вона, які юридичні особи залучені у процес. Це потрібно, щоб знати, яким чином покупці-інвестори будуть фінансувати будівництво. 

6. У процесі зведення будинку раз на три місяці контролюється виконання плану — чи завершені етапи, які вже мали бути завершені до того моменту. Для цього кожні три місяці на об'єкт виїжджає спеціаліст "Ощадбанку" та оцінює прогрес. Якщо забудовник не вкладається у строки, співпраця з ним може бути призупинена або зупинена повністю.

 

Якщо ти зібрався купувати квартиру на вторинному ринку у забудовника, то такий забудовник перед тим, як стати партнером, також пройде перевірку. 

 

Та навіть якщо ти хочеш купити житло на вторинці у попереднього власника, без уваги "Ощадбанку" також не обійтись — його перевірять: 

 

1. Як фізичну особу — чи є у нього шлюб та діти, бо це допоможе вберегтись від претензій на продану тобі квартиру.

2. Перевірять квартиру — як вона опинилась у його власності, чи має він право її продавати. 

3. А також перевірять стан квартири та цінову політику продавця — для цього треба буде залучити оцінювача, причому необов'язково акредитованого "Ощадбанком" (хоча краще, щоб така акредитація була — для унеможливлення шахрайства). 

 

Навіщо банк взагалі проводить таку перевірку? Бо він зацікавлений, щоб квартира, яка виступає заставою, була побудована, і щоб покупець, який бере кредит для її придбання, був задоволений співпрацею і з банком, і з забудовником. 

 

Визначення того, якою ти хочеш бачити майбутню квартиру — один із найважливіших етапів на шляху до покупки. А оскільки він один із перших, то якщо щось піде на ньому не так, ти можеш втратити багато часу. Продуктивніше заздалегідь встановити параметри квартирі мрії і потім шукати у вже певних межах. Тому завантаж нашу шпаргалку для порівняння різних варіантів житла, щоб потім не довелося починати все спочатку. 



Квартиру найчастіше купують один раз і надовго. Тому і до вибору підходять ретельно. Але при всій старанності покупця розібратись у цьому масиві інформації без сторонньої допомоги складно. Тому скачай наш із "Ощадбанком" фінансовий гід по придбанню житла. Він прояснить неоднозначні фінансові питання, розібратись у яких самостійно в тебе б зайняло купу дорогоцінного часу.