Vkursi Zemli Ukraine — це проєкт з оцифрування та моніторингу земель України, мета якого надати громадянам, територіальним громадам, агробізнесу, державним органам максимум інформації та аналітики про ключові аспекти земельних відносин в кожній області та громаді: 

 

• хто найбільші власники та користувачі земель?

• яка реальна площа земель в с/г обробітку

• які ризики правопорушень у сфері землекористування?

• скільки податкових надходжень недоотримують громади від використання земель?

 

….та розкрити інші важливі питання земельних відносин.

 

Дослідження побудовано на використанні відомостей про земельні ділянки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ДРРПНМ) та реєстру ДЗК, порталу нормативно грошової оцінки землі (НГО), open data, даних супутникового моніторингу, із застосуванням технологій GIS та Big Data.

Що стало відомо з дослідження?

Реальна площа сільськогосподарських земель Київщини становить 1 234 675 гектарів, або 44% від території області. 909 679 тисяч га це землі товарного с/г виробництва. Це саме ті земельні ділянки, вільний продаж та купівля яких стали можливим після скасування мораторію та відкриття ринку землі. За індикативними показниками нормативно грошової оцінки землі, загальна вартість всіх с/г земель області становить 33,3 млрд гривень, а середнє НГО 1 га с/г земель дорівнює 26 041 грн. Також, на відміну від Сумської області, на Київщині практично не залишилося земель запасу та резервного фонду. Якщо в Сумській області таких земель понад 100 тис га, то в Київській їх площа становить 14 987 га, що свідчить про активне розпаювання та зміну цільового призначення ділянок. 

 

 

Більша частина земель сільськогосподарського призначення перебуває в приватній власності фізичних осіб — 84,9%. Лише в 5,2% земель площею 54 535 га власниками є юридичні особи — 1542 приватні компанії з різних сфер бізнесу. Державні та комунальні землі становлять сумарно 7,63% всіх с/г земель області. Для 92 тис. га відсутній власник чи розпорядник, а це 7,46% с/г земель області. Це частина ризикових земель, що потребують проведення інвентаризації. Всього ж в області встановлено 331 612 фізичних осіб-власників землі та 2021 юридичних осіб — приватних компаній, державних установ та органів самоврядування, що володіють землею.

 

Цікаву інформацію було отримано аналізуючи найбільших землевласників. Так, законодавство сьогодні обмежує набуття у власність понад 100 га с/г земель. Проте в області є 86 фізичних осіб, що володіють земельним банком понад  100 гектарів. Також серед власників зустрічаються і помилкові або сфальсифіковані записи. Так, в офіційних довідках ДЗК було виявлено, що власником 1271 с/г ділянок сумарною площею 1510 га зазначено "Land Lord King", а не реальне прізвище та ім’я. Хто б не був реальним землевласником цих ділянок, таким чином він може уникати сплати земельного податку.

 

 

Понад 64% всіх с/г земель області передано в оренду. ТОП-5 користувачів сільськогосподарських земель Київщини має наступний вигляд: Агрофірма "Світанок" — 38 386 га, ГК "Миронівсьский хлібопродукт" (МХП) — 37 747 га, ГК "Ерідон" — 22 275 га, ГК "Нива Переяславщини" — 16 352 га,  ГК "Успех" — 16 191 га.

 

Всього ж концентрація земель в користуванні агрохолдингів порівняно низька — 10 найбільших компаній орендують лише 16,4% с/г земель. В сусідній Сумській області цей показник становить 33,7%. Консолідація земельного банку серед агровиробників Київської області також більш помірна — найбільша частка с/г земель області, а саме 37,6% знаходиться в користуванні фермерів з земельним банком 500-3000 га. В тій же сумській області понад 41% с/г земель обробляють агрохолдинги з земельним банком понад 10 000 га.

 

 

Для 342 тис гектарів с/г земель не вдалось виявити інформацію про зареєстровані договори оренди, постійного користування, емфітевзису чи сервітуту. Завдяки оцифруванню супутникових знімків, встановлено що 173 тис. га таких земель обробляються в масивах полів, що може свідчити про ризики тіньової оренди земельних ділянок. Це один з видів земельного шахрайства, коли агровиробник обробляє земельні ділянки та сплачує власнику орендну плату, проте робить це без заключення та реєстрації договору оренди, "в тіні".. Таким чином господарство економить на податках, а також отримує необлікований вал збіжжя, що можна реалізувати по "формі №2", тобто за готівку.

 

Також в порівнянні з іншими областями, землі Київщини є частим предметом судових спорів. Дослідженням виявлено 19 499 судових справ по земельним ділянкам в 2019-2020 роках, що в понад два рази більше за аналогічний показник в Сумській та Вінницькій областях разом взятих.

Як громадам Київщини збільшити надходження від землі?

В рамках дослідження було не лише ідентифіковано землі з ризиком порушень та неефективного використання, а й розраховано суму щорічних втрат та недонадходжень в бюджети громад.

 

Основними причинами є: 

Тіньова оренда земельних ділянок. Сумарні втрати внаслідок не сплати 60% ПДФО з орендної плати та єдиного податку 4 групи при використанні земельних ділянок приватної власності без заключення договорів оренди — 51,3 млн грн щороку. Найбільш поширеною проблема є в Миронівській, Рокитнянській, Сквирській, Тетіївській та Ставищенській громадах.

 

Управління державними та комунальними землями. Це земельні ділянки державної і комунальної власності, що не передані в оренду а також ділянки, що використовуються необгрунтовано. Щорічний розмір втрат та недонадходжень — 113,5 млн грн. Найбільш гостро ця проблема стоїть для Мaлoвільшaнськa, Яготинської, Баришівської, Бориспільської та Ковалівської територіальних громад. 

 

 

Самовільне зайняття. Це обробіток земель,  де не сформовані земельні ділянки і є висока ймовірність, що ці землі перебувають у комунальній власності. Для Київщини це майже 95 тис га, а сума можливих втрат сягає 400 млн грн щороку. Найбільше в Іванківській, Кагарлицькій, Ставищенській, Великодимерській та Баришівській громадах. 

 

 

Обробіток земель не с/г призначення. Це землі, що обробляються з порушенням цільового призначення. Таких в області понад 15 тис га, найбільше серед земель житлової забудови, транспорту комунікацій та зв'язку. 

 

Проєкт реалізується спільно командою експертів Vkursi Agro та SmartFarming, за підтримки UKRSIBBANK BNP Paribas Group, юридичної фірми "Василь Кісіль та Партнери" та за сприяння Міністерства аграрної політики та продовольства України.

 

Завантажити це та інші дослідження можна за посиланням